Guía para entender cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos
¿Down payment? ¿Tipos de interés hipotecarios? ¿PMI? El mundo de las hipotecas puede resultar un laberinto para cualquier persona que sea principiante en este tema –y también para quien ya tenga una y no entienda por completo toda su estructura. En esta publicación te explicaremos cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos si buscas adquirir una propiedad en este país. Aunque también te será de utilidad si te encuentras en cualquier otra latitud, ya que te abrirá el panorama a términos que son casi universales en el ámbito de las bienes raíces y sus financiamientos.
Antes de explicar aspectos y terminologías específicas, partamos de un hito que fue un antes y un después, no nada más en el mercado de las propiedades, sino de la economía mundial. Nos referimos a la crisis de las hipotecas subprime o también denominadas basura, catalizador del pinchazo de la burbuja inmobiliaria que causó la debacle financiera de 2008 en EE.UU. y que se extendió por todo el globo.
Ya en otra ocasión tocamos brevemente éste tema hablando sobre los préstamos hipotecario de Bank of America, pero hoy queremos agregar un punto fundamental: sin entrar en demasiados detalles técnicos, el meollo de este cataclismo financiero reside en que proliferaron hipotecas de alto riesgo –las llamadas subprime– ofertadas, sobre todo, a clientes con poca solvencia. Aunque sus tipos de interés eran altos al haber riesgo elevado de impago y que la Fed estadounidense tenía un límite de concesión de estas hipotecas, se siguieron extendiendo ya que una entidad podía vender dicha deuda a otros fondos de inversión o planes de pensiones.
Tabla de contenidos
¿Cómo son las hipotecas en Estados Unidos y cómo se llevan a cabo?
¿Cuántas hipotecas puede tener una persona en Estados Unidos?
¿Qué es la hipoteca inversa en Estados Unidos? Diferencias con la hipoteca convencional
Equipo Editorial de WorldRemit
• Tiempo de lectura: 9 minutos • Al día
¿Cómo son las hipotecas en Estados Unidos y cómo se llevan a cabo?
Bien dice el libro “Mortgage Management for dummies” (“Administración de hipotecas para tontos”, por su traducción en inglés): “si eres o quieres ser dueño de una propiedad, necesitas entender qué es una hipoteca”. Saber cómo son las hipotecas en Estados Unidos es el primer paso para conocer su funcionamiento (del cual hablaremos en el siguiente apartado). El mismo libro lanza otro dato contundente: para un dueño común y corriente de un inmueble, el pago de la hipoteca es, junto al pago de impuestos, de los gastos más grandes que tiene mes a mes. Y, desafortunadamente, el desconocimiento de muchos de los términos que el mercado y los prestamistas manejan hace que quienes adquieren este instrumento financiero no consigan la opción que mejor encaja en su perfil o a sus capacidades de pago.
¿Qué es una hipoteca y cómo se lleva a cabo? Grosso modo, son préstamos que los bancos u otras instituciones ofrecen para las personas que desean adquirir una vivienda. Tienen la misma lógica que los otros créditos bancarios: el acreedor presta el dinero al deudor y éste se compromete a pagar de forma fraccionada el monto total. Este pago se debe liquidar en un periodo extendido, usualmente de entre 15 o 30 años, y se abona mes a mes, cuyas mensualidades están sujetas a tasas de interés.
¿Cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos?
Hagamos el siguiente ejercicio para ejemplificar cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos:
Eliges una propiedad para comprar, la cual empata con tu capacidad de pago.
Buscas una opciones de financiamiento y aplicas a una hipoteca.
El banco o institución evalúan tu perfil financiero y deciden si calificas como un deudor confiable.
Aceptas el crédito hipotecario y eliges pagarlo a 30 años a tasa fija de, por ejemplo, 7.5 por ciento. El banco requiere que ingreses el 20 por ciento del valor total de la vivienda, en este caso lo redondearemos a $100,000 USD. O sea, tu down payment será de $20,000 USD.
El banco te presta los $100,000 USD para adquirir la propiedad y, con estas condiciones (pago inicial, tasa de interés hipotecaria fija a 30 años), tendrás que abonar al banco mensualmente $679 USD.
Hay que resaltar que de esta cantidad, no todo está destinado a saldar tu deuda, pues un porcentaje irá al pago trimestral de impuestos de propiedad y al seguro de vivienda.
Este ejemplo bastante simplificado puede tener muchas variaciones dependiendo del tipo de hipoteca (a 15 o a 30 años), la cantidad de a ingresar del down payment (el cual se resta a la deuda total) y la tasa de interés que estés considerando. Te invitamos a hacer varias pruebas con esta calculadora de pagos, impuestos e intereses de hipotecas en Estados Unidos.
Requisitos para una hipoteca en Estados Unidos
Si estás en EE.UU, ya no quieres rentar una casa o un departamento, y necesitas saber cuáles son los requisitos de las hipotecas, te compartimos un resumen general de ellos:
Ingresos comprobables. Se pide documentación como declaración de impuestos, formas como la W-2 (si eres empleado) o la 1099 (si eres autónomo), recibos de pago de los dos últimos meses, así como estados de cuenta bancarios.
Historial crediticio positivo. También conocido como credit score, éste depende de tus hábitos de pagos y la salud de tus finanzas. El score va de los 300 a los 850 puntos y cualquier cifra por encima de los 670 se considera un buen historial crediticio.
Historial de otros préstamos o rentas. Puedes presentar contratos y recibos de pago de otros créditos, así como información de propietarios con quienes hayas arrendado una vivienda en el pasado.
Pago inicial. Conocido en Estados Unidos como down payment, es la cifra que se ingresa para liquidar un porcentaje de la deuda total al inicio del proceso. Para evitar el pago del seguro privado de hipoteca (PMI, por sus siglas en inglés), se debe abonar un
down payment del 20 por ciento.
Tipos de hipotecas en Estados Unidos
Ya que hemos cubierto qué es una hipoteca en Estados Unidos, ahora pasemos a explicar los distintos tipos que hay actualmente. Podemos englobarlos en cinco categorías relevantes:
Hipotecas convencionales. Son créditos de vivienda que se adhieren a lo establecido por Fannie Mae y Freddie Mac. Aunque sus nombres pudieran parecer los de dos artistas, realmente son la abreviación de Asociación Nacional Federal de Hipotecas y Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios, las dos agencias más importantes de Estados Unidos sobre hipotecas. Ofrecen pagos iniciales tan bajos como del 3 por ciento, aunque eso significaría tener que abonar mensualmente un porcentaje del PMI. Tienen límites federales del máximo a prestar; en 2023 esta cifra es de $726,200 USD.
Hipotecas de la Administración Federal de Vivienda (FHA) de Estados Unidos. Son préstamos de la FHA para clientes con un perfil menos favorecedor, que puede que no cuenten con un puntaje positivo de credit score o no tengan los recursos suficientes para dar un pago inicial. A cambio, la FHA impone el pago de primas similares al PMI, incrementando el monto total de la hipoteca.
Hipotecas VA. Dirigido a los miembros del servicio militar en activo y a veteranos. No piden down payment ni tampoco se carga el seguro privado de hipotecas.
Hipotecas USDA. Confeccionadas por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés), buscan ayudar a clientes de bajo ingreso que deseen adquirir una propiedad en áreas rurales.
Hipotecas Jumbo. No son tan comunes, pues sobrepasan los límites federales de préstamo y se utilizan en sitios en donde los costos de vivienda son elevados.
¿Cuánto cuesta una hipoteca en Estados Unidos?
Para conocer cuánto cuesta una hipoteca en Estados Unidos primero hay que definir varios aspectos. El primero de ellos es el valor de la vivienda y, por consiguiente, cuánto dinero te prestará el banco o institución. Después, tener en cuenta el tipo de hipoteca por periodo de pago (15 o 30 años), por acreedor (préstamos adheridos a Fannie Mae/Freddie Mac, FHA, VA, USDA, etc.), las tasas de interés, el monto de los impuestos de vivienda de la localidad y del PMI. Hay que incluir el closing cost, que es lo que pagas en el tramo final de tu hipoteca, que suele ser una cuota de entre 2 y 5 por ciento del valor total del crédito. A esto, habrá que sumar las primas que se pueden incluir, dependiendo de tu perfil de deudor.
¿Cuál es la hipoteca media en Estados Unidos?
Como te podrás haber dado cuenta, en el punto anterior nunca hablamos de valores absolutos cuando definimos cuánto cuesta una hipoteca en Estados Unidos. Al ser números que pueden variar bastante, cerrar una cifra sería especular de más. Pero sí podemos hablar de términos cuantitativos exactos al calcular la hipoteca media estadounidense. El pago medio mensual de un crédito inmobiliario es de $1,100 USD de acuerdo al último dato de la Encuesta de Viviendas en Estados Unidos.
¿Cuándo prescribe una hipoteca en Estados Unidos?
En la mayoría de los estados de la Unión Americana, las deudas no caducan ni desaparecen, de acuerdo a información de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés).
¿Cuántas hipotecas puede tener una persona en Estados Unidos?
Aunque el pago de una sola hipoteca ya pudiese parecer mucho, esta pregunta hace sentido cuando alguien se quiere dedicar a invertir en bienes raíces. Fannie Mae establece que el número total de propiedades con financiamiento que una persona puede tener es de 10. Sin embargo, expertos aseguran que se pueden acumular más de este número de hipotecas, aunque será cada vez más difícil calificar a la siguiente, ya que alguien que conjunta tanta deuda comienza a ser un cliente de alto riesgo.
Hipotecas para inmigrantes en Estados Unidos
Mucha gente busca año con año migrar a Estados Unidos, ya sea desde Chile, México, Colombia, la región centroamericana o cualquier país del bloque latino. Lo hacen para buscar trabajo o simplemente para echar raíces en algunas de las ciudades que son más atractivas para los inmigrantes. Si tu siguiente paso es adquirir una casa en territorio estadounidense, debes saber cuáles son las hipotecas más accesibles para extranjeros con o sin permiso de residencia.
¿Cómo funcionan las hipotecas para extranjeros residentes en Estados Unidos?
La ley estadounidense permite que cualquier persona, sin importar si es residente o no, pueda adquirir una propiedad. Si eres extranjero y posees una Green Card, podrás aplicar a cualquiera de las hipotecas en Estados Unidos que hay en el mercado, con las mismas condiciones de cualquier ciudadano: tener un credit score decente, capacidad de pago y fondos para cubrir los costes iniciales. Para más detalles, te recomendamos revisar esta entrada de nuestro blog en la que explicamos cómo comprar casa en Estados Unidos siendo extranjero.
¿Cómo funcionan las hipotecas para no residentes en Estados Unidos?
Aquí entramos en un área gris, pues dependerá qué tipo de no residente seas. Si te encuentras dentro del territorio estadounidense, trabajas pero no tienes permiso de residencia, es posible aplicar a hipotecas, aunque con condiciones exigentes. Por otro lado, si no eres residente en Estados Unidos, pero quieres comprar una propiedad desde el exterior, existen créditos, aunque no tan comunes, que permiten esto. En este último caso, tu perfil financiero deberá ser muy positivo, de la mano de fondos y capacidad de pago elevados.
¿Existen bancos extranjeros que dan hipotecas en Estados Unidos?
Los bancos extranjeros tienen una gran presencia en el mercado de las hipotecas en Estados Unidos. Las procedencias de estas instituciones apuntan en todas las direcciones: el TD Bank canadiense encabeza el listado con $28 mil millones de dólares prestados para 2019, seguido del japonés MUFG con $18.4 mil millones USD y del alemán Deutsche Bank con $18.2 mil millones de dólares.
¿Qué es la hipoteca inversa en Estados Unidos? Diferencias con la hipoteca convencional
La hipoteca inversa en Estados Unidos está pensada para los propietarios de vivienda con edad avanzada. Con ella, pueden pedir dinero prestado basándose en la amortización acumulada sobre la hipoteca de su vivienda. ¿Cómo calcular una hipoteca inversa? Se tiene que obtener el patrimonio neto, también conocido como equity, que es el valor del inmueble si la vendiera en ese momento, menos la deuda que queda de la hipoteca convencional. A diferencia de las hipotecas de las que ya hemos hablado, una de este tipo está pensada para obtener liquidez tomando como base la casa. Se puede utilizar este dinero para adquirir otras propiedades, para pagar deudas o para invertir en un negocio.
Futuro de las hipotecas en Estados Unidos
Nadie quiere que se repita el episodio vivido entre 2008 y 2009. Sin embargo, el panorama mundial ha estado impactando considerablemente a las hipotecas en Estados Unidos. Si volteamos a los últimos tres años, la pandemia, la inflación y los controles de la Fed para intentar mitigarla han atrapado a las hipotecas en un “fuego cruzado”. A esto hay que agregar que el próximo 5 de junio vence el plazo de extensión para definir el techo de la deuda, el cual no pudo establecerse el pasado 19 de enero. De continuar la batalla política dentro del gobierno de Estados Unidos, las tasas pueden subir nuevamente, luego de varias semanas a la baja. En este ámbito, las prospecciones más arriesgadas se aventuran a llegar apenas unos meses vista, dados todos los factores que pueden afectar a quienes tengan hipotecas en Estados Unidos.
Esperamos que se hayan resuelto la mayoría de tus dudas sobre cómo funcionan las hipotecas en Estados Unidos. Recuerda que la mejor manera de prepararte para cualquier decisión financiera importante es estar bien informado, y qué mejor que hacerlo a través de las publicaciones de WorldRemit.
También recuerda que en WoldRemit estamos aquí, para ti. Estés pensando o no en adquirir una propiedad en Estados Unidos, si vives allí nosotros te daremos todas las facilidades para que puedas enviar dinero a tu país de origen por un muy bajo costo. Y de forma rápida y sencilla.
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