Guía para entender qué es una hipoteca inversa

Definición de la hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria que permite al titular, o titulares, recibir una renta devengada de su vivienda habitual sin perder el título de propiedad sobre la misma.

Es un producto financiero de carácter social dirigido específicamente a un sector concreto de la población formado por los mayores de 65 años, en algunas entidades puede ser a los 70 años, que posean una vivienda habitual a su nombre.

Es una forma de complementar los ingresos de los que se dispone por la pensión de jubilación u otras soluciones financieras que se pueda tener.

Se denomina de esta forma por funcionar de forma inversa a la hipoteca habitual cuando compras una vivienda. En el siguiente apartado te  explicamos detalladamente cómo funciona la hipoteca inversa.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa funciona al revés que una hipoteca tradicional, aunque en ambas soluciones financieras el objetivo es el mismo: obtener liquidez a cambio de una garantía hipotecaria.

En la hipoteca inversa, se percibe un monto de dinero y no se realiza un pago de cuotas hipotecarias de forma mensual. El débito o pasivo del propietario aumenta conforme se acumulan los pagos recibidos más los intereses correspondientes.

La renta que se obtiene con la hipoteca inversa puede recibirse de distintas maneras: de forma temporal, de forma vitalicia o en una única disposición, según se acuerde en el contrato del crédito. 

• Renta temporal. Se percibe una cuota mensual durante el tiempo que se haya determinado en el contrato. 

• Renta vitalicia. En este caso, se pacta recibir una renta mensual durante todo el resto de la vida del titular o titulares de la hipoteca.

• Disposición única. Se recibe un pago único.

Requisitos y condiciones para pedir una hipoteca inversa

Ya te hemos adelantado el requisito de la edad. Ahora te explicamos los requisitos de la hipoteca inversa para poder acceder a este producto financiero:

• Tener la edad estipulada en cada país para poder contratarla. En España está cifrada en los 65 años, aunque en otros países puede solicitarse a partir de los 55 o los 60 años de edad.

• Ser propietario de la vivienda 

• La vivienda objeto de la hipoteca debe ser la habitual

• La vivienda debe estar libre de cargas

• El valor del inmueble debe superar los umbrales establecidos

Estas son las condiciones de la hipoteca inversa comunes a todas las entidades, sin menoscabo de que algunas incluyan algún otro requisito adicional. 

Esta es otra de las razones por las que informarse en más de una entidad. En todas ellas te informarán de los requisitos al detalle y podrás comparar todas las condiciones que ofrecen y demandan.

Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

Como en cualquier otra solución financiera, las hipotecas inversas tienen sus pros y sus contras. Conviene conocer sus ventajas y desventajas para valorar si realmente es la mejor opción para conseguir liquidez o se pueden buscar otras.

¿Qué beneficios se obtienen de la hipoteca inversa?

Tras explicar qué es una hipoteca inversa, te contamos las ventajas que aducen las entidades que ofrecen la hipoteca inversa como una manera de vivir tranquilo los años de vida restantes. Son éstas:

• Es una forma de monetizar la vivienda y disponer de un complemento de dinero cada mes.

• Se mantiene la propiedad y el uso de la casa.

• La casa sigue formando parte de la herencia y serán los herederos quienes decidan cómo quieren devolver el préstamo.

• Si se opta por la hipoteca inversa vitalicia, se cuenta con un ingreso seguro cada mes.

• La deuda se reclama tras el fallecimiento del último titular de la hipoteca.

• La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento.

• Las cantidades recibidas no tributan en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

¿Qué es lo malo de la hipoteca inversa?

Explicadas las ventajas, te contamos también qué es lo malo de la hipoteca inversa para que lo tengas en cuenta al valorar esta posibilidad. 

• Lo más malo de la hipoteca inversa es justamente eso, que sea inversa, pues, al revés que en una hipoteca común, la deuda se va incrementando con el paso de los años. Este producto es una inversión para el banco que, al final del préstamo recupera el capital prestado más unos intereses elevados.

• Los altos intereses que se aplican al monto del crédito son mucho más elevados que las tasas de interés aplicadas a una hipoteca normal.

• En muchas ocasiones, se introduce la figura del seguro de renta vitalicia, pensando para cubrir contingencias como que las rentas lleguen al límite del valor de la vivienda. En principio, no tiene por qué suceder si el cálculo es acertado y, en cambio, habrás estado pagando un seguro durante muchos años.

• Si en algún momento deseas vender la vivienda y trasladarte a otro lugar, has de tener en cuenta que tu patrimonio neto habrá ido disminuyendo conforme hayas ido cobrando las cuotas y, por tanto, generando intereses que tendrás que devolver junto al capital inicial prestado.

Alternativas a la hipoteca inversa

Las hipotecas inversas no son las únicas soluciones a la falta de liquidez. Si, tras analizar los pros y los contras, crees que no es el producto financiero que mejor se adecúa a tu edad y circunstancias, tienes otras opciones a considerar:

• Esperar. Si solo tienes 65 años tu esperanza de vida aún es larga, así que puede que todavía no te convenga la hipoteca inversa, pues o las cuotas serán muy pequeñas o, si acotas el periodo de tiempo, puedes quedarte con poco dinero a una edad avanzada. Si tener más liquidez no es una urgencia, puedes esperar unos años y solicitarla más adelante.

• Pedir un préstamo o una línea de crédito garantizados por la plusvalía de la vivienda. Son productos que obligan a un pago mensual, así que también tienen sus riesgos. Lo mejor es asesorarte y comparar entre todas las opciones.

• Vender la vivienda y adquirir una más pequeña. Si con los años sobran habitaciones en casa o esta es demasiado grande, puede que una vivienda más asequible sea una solución para disponer del dinero que supone la diferencia entre ambas. Si valoras esta opción, debes pensar también cómo sacar la máxima rentabilidad al capital conseguido.

Cualquiera de estas soluciones puede ser una alternativa a la hipoteca inversa. En todo caso, todas las situaciones son distintas y hay que tener en cuenta las circunstancias personales y económicas de cada uno.

Hipoteca inversa: otras preguntas frecuentes

Tras explicar qué es una hipoteca inversa y las ventajas y desventajas que aporta, respondemos a otras cuestiones relevantes sobre esta fórmula financiera.

¿Cuánto te da el banco por una hipoteca inversa?

Para el cálculo del importe de la hipoteca inversa, el banco tiene en cuenta dos factores:

• La edad del suscriptor de la hipoteca. Cuantos más años se tengan en el momento de la suscripción , mayor será la cuantía, pues, en principio, quedan menos años y, por tanto, el número de cuotas se supone menor.

• El valor del inmueble. Es la otra cifra de la operación. Cuanto mayor sea el valor de la vivienda, mayor podrá ser la cantidad que rente.

Importante tener en cuenta que el importe de la cuota mensual se mantiene constante durante todos los años en que se perciben las rentas. Esto es así para evitar la acción de la inflación y del Índice de Precios al Consumo sobre la deuda final que deben asumir los herederos y que, de otro modo, se vería notablemente incrementada.

¿Cuánto te pagan por una hipoteca inversa?

Al suscribir una hipoteca inversa, se acuerda el modo en que se va a percibir la renta devengada. Se contemplan tres formas:

• Hipoteca inversa temporal. Se fija un periodo de tiempo en el contrato durante el cual se percibirán las rentas a través de cuotas mensuales. La cantidad total que se va a cobrar equivale al valor de la vivienda, es decir, una vez alcanzado este, se dejan de recibir las cuotas. Al ser un periodo acotado, las cuotas son más elevadas que en la opción vitalicia.

• Hipoteca inversa vitalicia. En esta opción, las rentas se reciben durante todos los años de vida del titular o titulares de la hipoteca inversa. El importe de las cuotas es menor que en el primer caso, pero tienes la tranquilidad de recibirlas hasta el fallecimiento.

• Hipoteca inversa de disposición única. Se recibe un único pago basado en el valor de la tasación establecido al suscribir la hipoteca.

¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa?

El planteamiento de la hipoteca inversa es sencillo: obtener una renta por la vivienda en propiedad, temporal o vitalicia según los términos del contrato, y seguir viviendo en ella durante el resto de la vida sin obligación de devolver el préstamo hasta el fallecimiento. Serán entonces los herederos quienes deban liquidar el crédito y para ello tienen varias opciones.

Igualmente, es posible cancelar una hipoteca inversa anticipadamente, aunque no es lo habitual. La forma de hacerlo es devolver una cantidad que englobe las rentas de las que se ha dispuesto y sus intereses.

Otra opción es la de otorgar la transmisión de la titularidad de la vivienda a la entidad financiera cuando se produzca el fallecimiento. Sin embargo, la fórmula mayoritaria es la de que sean los herederos quienes se hagan cargo de la cuestión. Por norma general, el plazo para resolverla es de un año y disponen de varias alternativas:

• Quedarse con la vivienda. En este caso, se debe liquidar la deuda con la entidad financiera.

• Vender la vivienda. La deuda se paga con el dinero obtenido por la venta y las personas herederas se quedan la diferencia.

• Suscribir una hipoteca tradicional para poder cancelar la deuda pendiente y conservar la vivienda.

En el caso de que los herederos decidan no aceptar la herencia y las obligaciones asociadas, el acreedor, en este caso la entidad bancaria, iniciaría un procedimiento para cobrar la deuda hasta donde alcancen todos los bienes del legado.

¿Dónde se regula la hipoteca inversa?

Cada país posee su propia legislación sobre la regulación de la hipoteca inversa. 

En España, la norma jurídica vigente es la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

La Revista Universitaria Europea (RUE), dedicada al estudio de los ámbitos institucionales, jurídicos, políticos, económicos, sociales y culturales que atañen a la Unión Europea dispone de un estudio comparativo de cómo funciona la hipoteca inversa en diversos países europeos y Estados Unidos.

Ahora que ya sabes qué es la hipoteca inversa y cómo funciona. Valora todas las opciones posibles y decide cuál es la más conveniente a tu situación. Desde WorldRemit queremos mantenerte siempre informado acerca de los temas más relevantes de nuestro día a día. En nuestro blog, encontrarás artículos sobre finanzas, estilo de vida, tradiciones y posts sobre diferentes ciudades y países para ayudarte en tus decisiones.

Sabemos lo mucho que cuesta ganar el dinero y por ello te ofrecemos diferentes métodos de envío para tus transferencias internacionales, siempre de modo cómodo, rápido y seguro. Te acompañamos esforzándonos por ofrecerte las mejores condiciones y resolviendo todas tus dudas con nuestro servicio de atención al cliente, disponible las 24 horas, los 7 días de la semana y en 6 idiomas distintos. 

Este comunicado está destinado únicamente a fines comerciales y no constituye ni proporciona asesoramiento jurídico ni de inversión.