Contrato de compraventa de bienes inmuebles en Estados Unidos

Fotografía de David Nieto / Unsplash

¿Qué es un contrato de compraventa de casa?

Ya sabemos que para poder adquirir una vivienda, hay que preparar y firmar un contrato de compraventa de casa. Es el instrumento que garantiza los derechos de tanto la parte vendedora como de la parte compradora. Para ello, es esencial que sea consensuado, oneroso y bilateral.

Por tanto, el contrato de compraventa de un bien inmueble se da en situaciones en las que se intercambia un bien (en este caso, un inmueble) por dinero. A rasgos generales, debe consistir en un documento legal firmado por ambas partes en el que el objeto del mismo es la transacción de la vivienda tras el pago de un monto acordado (el precio de la vivienda).

En el contrato, se especifican las obligaciones que se deben acatar por ambas partes en forma de cláusulas y especificaciones, como el precio del inmueble, la forma de pago y plazos a cumplir, entre otras. Si por alguna razón no se cumplen las obligaciones del contrato, en él se deben tener también previstas las correspondientes sanciones.

Pero, ¿es sencillo el contrato de compraventa de una casa? Profundicemos un poco más a continuación.

¿Cómo es el contrato de compraventa de una casa en Estados Unidos?

Por lo general, en Estados Unidos el contrato de compraventa se realiza entre dos partes: la compradora y la vendedora. Esto quiere decir que la parte vendedora acepta la financiación de su propiedad por la parte compradora a cambio de que ésta cumpla las obligaciones acordadas en el contrato. A partir del momento en el que se hace efectivo el contrato, la titularidad de la propiedad en cuestión pasa a ser de la parte compradora.

No olvidemos que se trata de una relación comercial en la que se establece el cumplimiento de los deberes y derechos de ambas partes a través del contrato. Es decir, una vez se firma este instrumento jurídico, ambas partes se comprometen a cumplir con lo pactado, con el fin de evitar cualquier complicación o inconveniente. En caso de que haya incumplimiento por alguna de las partes, la parte afectada tiene derecho a interponer una demanda para lograr ser indemnizada.

¿Cómo hacer un contrato de compraventa de una casa en Estados Unidos?

Ahora imaginemos que ya estás en el punto en el que has encontrado tu futura nueva casa, has realizado todos los trámites pertinentes y solo quedaría ponerte de acuerdo con la parte vendedora y firmar. ¿Cómo hacer un contrato de compraventa de una casa?

El formato de un contrato de compraventa de una casa debe ser claro, recogiendo todas las especificaciones y cláusulas necesarias acordes a cada caso. Pero, por lo general, si deseas redactar un contrato de estas características, esto es lo que no debería faltar:

• Calificación de las partes (datos personales y designación de parte comprador ay parte vendedora)

• Valor de la propiedad (monto exacto y condiciones de pago detalladas)

• Descripción de la propiedad y de su entorno (tal y como aparece en el Registro y con todos los detalles)

• Cláusula de documentación de la parte vendedora (que acredite la idoneidad y demostrando que el inmueble es libre)

• Cláusula de deudas (la parte vendedora asume totalmente todas las posibles deudas antes de cerrar la negociación)

• Cláusula de penalización (en caso de incumplimiento de lo citado en el contrato, se deberá establecer el monto de indemnización)

• Firma de la escritura

• Entrega de la casa y posesión efectiva (especificando fecha, hora y lugar)

• Firma de ambas partes

Recomendamos que leas detenidamente el contrato antes de firmar, puesto que es una decisión importante y es crucial que conozcas todas las condiciones del contrato. Si en este punto te quedasen dudas, siempre es buena opción contactar con especialistas que puedan asesorarte.

Requisitos para una compraventa de una casa en Estados Unidos

Otro paso que también es importante en este tipo de situaciones es preparar todos los requisitos para una compraventa de una casa. Para ello, deberás reunir la documentación que se te vaya a exigir, y, sobre todo, estudiar bien dichos documentos para asegurarte de que estás cumpliendo con todas las leyes y normativas relativas a la compra de una vivienda en Estados Unidos.

Cada caso será un mundo, porque además dependerá del estado y localidad en la que desees realizar esta transacción, pero por lo general, esto es lo que te podrían pedir en Estados Unidos para comprarte una casa:

• Cédula de identificación personal (pasaporte, licencia de conducir)

• Certificado de nacimiento

• Pruebas de ingresos y Wage and Tax Statement (documento que informa sobre los salarios recibidos y su retención de impuestos)

• Registros bancarios y tarjetas de crédito

• Declaración de impuestos anuales

• Estados financieros recientes (incluir declaraciones hipotecarias o préstamos si los hay)

• Carta de empleo o contrato laboral (o cualquier otro documento que demuestre solvencia económica)

• Documentación certificada por el banco que ha aprobado la hipoteca

• Declaración de seguro (de hogar, responsabilidad civil…)

• Escrituras, estatutos de sociedad o similar (en caso de propiedades corporativas)

• Pruebas de pago (cheques pagaderos a la parte vendedora incluidos)

En caso de no tener la nacionalidad estadounidense, también deberás presentar:

• Tarjeta de Residencia Válida (Green Card)

• Número de Identificación Personal (PINS)

En esta página oficial del Gobierno de los Estados Unidos encontrarás más información sobre cómo obtener este tipo de documentación y más.

¿Cuándo termina el contrato de compraventa de una casa en Estados Unidos?

Todo esto suena muy bien, pero ¿y si algo sale mal en el proceso? ¿Se puede cancelar un contrato de compraventa de una casa? La respuesta es sí, aunque generalmente esto puede conllevar alguna penalización económica, dependiendo de la fase de negociación en la que ambas partes se encuentren.

Veamos los casos en los que se puede dar una finalización del contrato de compraventa de un inmueble en Estados Unidos:

• Si la parte compradora no abona el monto total estipulado.

• Si la parte vendedora ha ocultado intencionadamente información que pudiese perjudicar tanto a la parte compradora como al proceso de venta.

• En caso de incorrección o falta de transparencia (de una o de ambas partes).

Las condiciones y penalizaciones variarán en función de la gravedad del incumplimiento. Si es muy grave, podría incluso acabar en juicio.

¿Cómo un extranjero puede comprar una propiedad en Estados Unidos?

Si estás buscando tu nueva casa en Estados Unidos, pero no tienes la residencia permanente en el país, no tienes de qué preocuparte, puesto que sigues teniendo opción de comprarla. Si solicitas la Visa de Inversionista extranjero, podrás tener tu casa con contrato de compraventa.

Eso sí, el simple hecho de adquirir un inmueble siendo extranjero no te dará la ciudadanía o residencia estadounidense. Se considera una inversión pasiva, por lo que no te otorgaría ningún derecho migratorio. Por eso es importante obtener la visa adecuada que te permita acceder a la casa de tus sueños.

Contrato de compraventa de una casa en Estados Unidos: otras preguntas frecuentes

¿Cómo saber si un contrato de compraventa es legal?

Como ya hemos podido ver, adquirir una casa de compraventa implica un proceso en el que hay que tener bien claras las condiciones y posibilidades. Como en este tipo de transacciones se manejan montos de dinero bastante elevados, supone un gran riesgo que debe protegerse mediante la ley. Es por eso que principalmente se redacta un contrato de compraventa. Pero ¿cómo saber si es legal?

Ya hemos repasado las características de este tipo de convenio y qué no puede faltar para que se cumpla debidamente con todo lo necesario a la hora de comprar o vender una casa. Esos factores son los que harán el contrato de compraventa legal, además de firmarlo ante notaría, momento en que se haría efectivo.

Por eso es importante que el documento contenga la información lo más detallada posible para que así pueda ser cumplido por las dos partes.

¿Cómo es el título de propiedad de una casa en USA?

Cuando se celebra un contrato de compraventa, la parte vendedora conserva el título legal de la propiedad hasta que el contrato se haya pagado por completo. La parte compradora, a su vez, recibe un título equitativo que le permite acumular capital sobre la propiedad. Esto es lo que se conoce como título de propiedad en cuanto se realiza un contrato privado de compraventa de una casa.

El título de propiedad es crucial tanto para la parte compradora como para la vendedora. Cuando la propiedad pone en venta su inmueble, pasa a ser de título comercializable, lo que significa que no existen defectos que puedan llevar a una demanda, o que nadie puede desafiar su derecho a poseer la propiedad. Para la parte compradora, el título de propiedad es muy importante, ya que servirá para determinar quién ostenta la propiedad, y además, para tratar todos los gravámenes, préstamos, manutención y sentencias antes de que se cierre el depósito que funciona como garantía, para evitar problemas que le puedan perjudicar. Por eso es tan importante el título de propiedad de una casa en Estados Unidos.

¿Cuánto se paga de impuestos en una casa en Estados Unidos?

Ahora bien, en la compraventa de una casa, ¿quién paga los impuestos? ¿hay acaso que pagarlos? ¿Cuál suele ser el costo?

Teniendo en cuenta que los impuestos en una compraventa de una vivienda pueden variar de un estado a otro en Estados Unidos, dependerá de cada caso.

La ley establece que cualquier persona que sea ciudadana estadounidense o con residencia permanente y dueñas de propiedades inmuebles, deberán pagar los impuestos correspondientes a cada ley estatal vigente.

Hay estados en los que no se exige esta contribución, y en su lugar, las autoridades locales son las que determinan estas medidas.

Sin embargo, sí que existen algunos impuestos comunes:

• Impuesto sobre la propiedad: es anual y se basa en el valor de la vivienda

• Impuesto de venta: se aplica al precio de compra del inmueble

• Impuesto de transferencia: se aplica al cambio de propiedad de la casa

Por lo tanto, el costo de cada impuesto variará según el lugar donde te encuentres. Para que nos hagamos una idea, los impuestos pueden variar del 0,25 % al 4 % del valor total de la vivienda.

¿Cuánto se paga de impuestos por vender una casa en USA?

Si vas a vender tu casa en Estados Unidos, deberás tener en cuenta que parte del monto que recibas por venderla tendrás que utilizarlo para pagar los impuestos correspondientes a esta transacción. En el año en que efectúes la venta, normalmente deberás informarlo en la declaración de impuestos anual. Ya hemos visto que según dónde te encuentres, el impuesto y la cantidad podrían variar, por lo que recomendamos que te informes sobre tu situación para no tener imprevistos.

¿Qué ocurre cuando un contrato de compraventa de una casa se rescinde?

Como hemos mencionado anteriormente, en estos procesos no siempre sale todo como esperábamos (aunque no suele ser lo común), y en ocasiones alguna de las partes, o ambas, no cumplen con lo pactado. En esos casos, ya sabemos que entraría en juego una compensación a la parte perjudicada, que será mayor o menor en función del tipo de incumplimiento de las obligaciones del contrato y de la fase en la que se encuentren las partes.

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