¿Qué es la Plusvalía?

Lo primero que deberíamos preguntarnos para tener en cuenta este factor importante a la hora de comprar o vender una casa es: ¿Qué es plusvalía?

La plusvalía es el incremento de valor de algo, en este caso, un bien inmueble. Esta revalorización aparece cuando pasa un tiempo desde su adquisición, y es el resultado de la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Es decir, así es como se obtiene la plusvalía de una casa:

Precio de compra – precio de venta = plusvalía. Pero ya veremos más detenidamente cómo realizar este cálculo un poco más abajo.

Por ahora, si nos centramos en conceptualizar la plusvalía de una vivienda, hay que tener claro que es un indicador sobre el valor futuro del inmueble en cuestión. De esta forma, se puede determinar la rentabilidad que tiene una casa en el momento de revenderla o alquilarla durante varios años. Para conocer la plusvalía que tiene una casa en concreto, existen variables que ayudan a calcularla, como puede ser la ubicación, los servicios, las reformas, la preservación, la antigüedad, la movilidad, los proyectos, las tendencias o la calidad de vida. Así podrás descubrir si tu adquisición se ha convertido en una inversión positiva o en una pérdida.

Tampoco debemos olvidarnos de los impuestos que se asocian a la plusvalía. A este impuesto se le conoce como Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y se aplica en los casos de transmisión de un inmueble o terreno urbano.

¡Sigue leyendo para no perderte ninguna de estas claves!

¿Por qué es importante la plusvalía de una casa?

Como decíamos, la plusvalía inmobiliaria es muy importante para determinar el valor que puede tener un inmueble a lo largo del tiempo. También es crucial el pago de ese impuesto porque supone una buena recaudación de ingresos en localidades. Estos dos aspectos son los que determinarán si has realizado una buena inversión en tu inmueble.

Eso sí, lo que deberás pagar por la plusvalía variará de unos lugares a otros. Hay consistorios que aplican bonificaciones y ventajas por este impuesto, de manera que podría salir muy económico, y otros en los que tengas que aportar más.

En cualquier caso, si no tienes muy claro lo que correspondería en esta situación, siempre es buena opción contar con opiniones expertas que te puedan asesorar.

¿Cómo se calcula la plusvalía de una casa?

Ahora bien, ¿cómo se calcula la plusvalía de una vivienda? Ya hemos mencionado que la plusvalía se obtiene de la diferencia entre el precio de la compra y el de la venta.

A efectos prácticos, el impuesto de la plusvalía se calcula aplicando un porcentaje a al valor del inmueble que ha aumentado por su venta, donación o herencia. Es decir, es un porcentaje de gravamen que se aplica al margen de beneficio obtenido, y nunca podrá superar el 30 %.

Para calcular la plusvalía municipal, debemos tener en cuenta los siguientes factores:

• Valor catastral (valor del suelo)

• Se puede comprobar en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o en el propio registro administrativo de tu localidad.

• Tiempo transcurrido

• Se contarán los años que han pasado desde la adquisición

• Ubicación del inmueble

• El ayuntamiento determinará un porcentaje u otro dependiendo del lugar donde se encuentre la vivienda

• Tasa de revalorización

• Al ser anual, se puede conocer cuánto ha aumentado el valor de la vivienda desde su compra, y no suele superar el 3,5 %

Quizás con el siguiente ejemplo entendemos mejor cómo se calcula este impuesto. Digamos que has comprado una casa hace 10 años y en el Catastro descubres que su valor es de 100 000€, el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda tiene un gravamen del 25 % y la tasa de revalorización es del 3 %.

¿Cuánto habría que pagar?

Lo primero es multiplicar los años por la tasa de revalorización y por el valor catastral. En este caso:

10 años x 3 % x 100 000€ = 30 000€

Este resultado es en cuánto se ha revalorizado la casa.

Si multiplicamos la revalorización por el tipo de gravamen del ayuntamiento correspondiente, la fórmula sería la siguiente:

30 000€ x 25 % = 7500€

Ese resultado es la cuota íntegra, pero nos queda por aplicar las bonificaciones que nos corresponderían para conocer lo que debemos pagar realmente.

Las bonificaciones variarán, como hemos visto, según la zona en la que tengamos la casa. Además, actualmente se puede calcular el impuesto de dos maneras diferentes, y puedes optar por la más beneficiosa para ti. Si el resultado es más favorable en una de las dos variables, puedes pagar el importe menor.

¿Con qué nos quedaríamos después de todos estos datos? Sobre todo, con que la plusvalía de un inmueble depende principalmente de dos factores: el valor catastral y la población donde esté ubicada la casa. Después se podrá aplicar la tasa y el gravamen, que junto con el cálculo de las bonificaciones a las que puedes optar, obtendrás así la cuota total que deberás pagar al ayuntamiento en un plazo de 30 días.

¿Qué factores aumentan la plusvalía de una casa?

Ya hemos mencionado brevemente qué habría que tener en cuenta para conocer la plusvalía venta vivienda para saber cuánto deberíamos pagar al ayuntamiento.

Pero ahora veamos con más detenimiento los distintos factores que incrementarían el valor de una casa cuando nos encontremos en búsqueda activa de una vivienda para su adquisición. Es decir, todo lo que habría que tener en cuenta para encontrar una buena casa cuando queramos invertir.

Y aunque es cierto que no se puede saber con certeza si un inmueble puede incrementar o disminuir su valor con el paso del tiempo, sí podríamos hacernos una idea con las siguientes variables:

• Ubicación: no será lo mismo vivir en el centro o en zonas con servicios y comodidades que en lugares más alejados o poco accesibles, por lo que la demanda irá en función de estos aspectos, y por tanto el valor aumentará o disminuirá según el lugar de la vivienda

• Infraestructuras y servicios: la plusvalía también se calculará en función de si la casa cuenta con carreteras, transporte, atención sanitaria, zonas verdes…

• Seguridad: tu casa tendrá una mayor plusvalía si se encuentra en zonas seguras y con bajos índices de delincuencia

• Calidad de la construcción: si los materiales y los acabados de la vivienda tienen buena calidad, la plusvalía es mayor, porque esto garantiza una casa en buenas condiciones durante más tiempo y no habrá que invertir en mejoras

¿Quién debe pagar la plusvalía de una casa?

El impuesto por plusvalía venta vivienda sabemos que consiste en gravar el incremento del valor de un bien inmueble de naturaleza urbana. Y ¿qué quiere decir esto? Que solo las personas que vendan su vivienda en la ciudad deberán asumir este impuesto, mientras que quienes posean inmuebles en fincas rústicas no tienen el deber de abonar este gravamen, porque no se aplica al caso.

Por lo tanto, tendrás que pagar este impuesto en el momento en que vendas tu casa. Mientras siga perteneciendo a tu propiedad, no importa cuánto incremente la plusvalía de la vivienda, que no tendrás que calcularla ni deberás abonar este impuesto al ayuntamiento.

Y ¿por qué es la persona que vende su casa quien deberá pagar la plusvalía? Básicamente, porque esa persona ha recibido un beneficio económico por vender, heredar o donar dicho inmueble.

Pero como ya hemos mencionado, hay excepciones. Veamos cuáles son:

• La parte compradora podría pagar el impuesto local en caso de que se haya acordado entre ambas partes

• Si la parte vendedora reside en el extranjero o no tiene la nacionalidad del lugar de la vivienda en cuestión, la parte compradora debe asumir el impuesto

• Si la vivienda se ha adquirido a través de una herencia o donación, es la persona beneficiaria de esta adquisición quien deberá pagar la plusvalía local

¿Cuandó se está exento del pago de la plusvalía?

Si te preguntas en qué casos podrías evitar el pago de la plusvalía vivienda, se contemplan los siguientes supuestos:

• Cuando al vender un inmueble, su valor no ha incrementado y por tanto no se logra un beneficio con la venta

• Cuando la venta de un inmueble se realiza por debajo del valor de la compra, y evidentemente, no se consigue ningún beneficio

• Si vendes tu casa por encima del precio de compra, pero es considerado un inmueble de patrimonio histórico o artístico, habiendo asumido previamente las correspondientes mejoras para su conservación

• Si la transmisión de la propiedad se realiza entre cónyuges

• Si al vender la vivienda se cancela la hipoteca

• Si el inmueble se vende entre algunas entidades, como el Estado, gobiernos regionales y locales, instituciones benéficas o docentes

• Si la parte vendedora reinvierte el dinero obtenido en otra vivienda habitual (para ser considerada habitual, el mínimo de residencia en la casa son 3 años)

• Si se cambia de casa por traslado laboral o matrimonio y se reinvierta en un plazo de 2 años

• El dinero reinvertido debe ser utilizado íntegramente en la nueva vivienda; de lo contrario, hay que abonar la diferencia

• Si se vende el inmueble habitual y se reinvierte en el extranjero, aunque deberán asegurarse de que se cumplan los requisitos a cada caso

• Si la persona que vende su casa tiene a partir de 65 años, que además no tiene por qué reinvertirlo

• Si quien vende su segunda residencia utiliza el dinero de la venta para construir una renta vitalicia en un plazo de 6 meses

¿Cómo saber si una casa tendrá plusvalía en un futuro?

Como veníamos diciendo, no se puede conocer a ciencia cierta la plusvalía de una casa en un futuro, aunque sí existen factores que nos ayudan a estimar su valor.

Con indicadores como la conservación y el mantenimiento del inmueble, la ubicación, los servicios e infraestructura, sabremos lo atractiva que puede resultar nuestra vivienda en cuanto a plusvalía cuando decidamos venderla. También hay que tenerlo en mente en caso de que estemos pensándonos invertir en un inmueble, puesto que saber si se revalorizará o no con el paso del tiempo puede ser determinante en nuestra decisión.

Por eso es importante tener en cuenta los factores que hemos detallado más arriba para calcular el valor de una propiedad, incluso con una previsión de varios años.

Si para ello necesitas servirte de la ayuda externa de especialistas en la materia, no lo dudes, nadie mejor que estas personas para aconsejarte en este cambio tan importante para ti.

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