¿Qué es la TAE?

Si no sabes qué es la TAE, puede ser que lo conozcas por otras siglas, ya que su denominación varía según el país. Como ejemplo, TAE o Tasa Anual Equivalente es como se conoce en España; en Argentina, se utiliza TEA o Tasa Efectiva Anual y en México es CAT o Coste Anual Total.

La TAE sirve para calcular el coste de una operación financiera comprendida en el periodo de un año, es decir, nos indica el coste real que tendremos que pagar si pedimos financiación al banco.

Igualmente, nos indica el rendimiento efectivo de un producto financiero, en caso de que nos interese depositar una cantidad de dinero en una cuenta de ahorro o invertir en algún producto que nos ofrezca el banco.

Este concepto engloba diferentes parámetros a la hora de calcularlo, como veremos más adelante. Las entidades financieras lo aplican en estos tres tipos de servicios:

• préstamos personales o al consumo;

• hipotecas;

• productos de ahorro como seguros y cuentas bancarias.

Por ley, los bancos y demás entidades financieras están obligados a hacer constar la TAE en la publicidad y en cualquier otro tipo de información sobre los productos financieros en los que se aplica esta tasa y, por supuesto, a mencionarla de manera personalizada a cada uno de los clientes que se interesen por alguno de estos servicios.

La TAE en las hipotecas

Si queremos solicitar un préstamo hipotecario, la TAE es el indicador más útil para comparar y decidir entre las ofertas de las distintas entidades financieras.

Es importante que, a la hora de escoger entre las diversas posibilidades, tengas en cuenta estos dos factores:

• Todas las opciones deben contemplar el mismo plazo de tiempo para su devolución.

• El tipo de interés debe ser fijo para que el cálculo de la TAE sea real.

El tipo de interés fijo permanece inalterable a lo largo de toda la vida de la hipoteca y no se ve afectado por las fluctuaciones del índice de referencia. Dicho de otro modo, sabrás en todo momento lo que vas a pagar cada mes, desde el primero al último hasta el fin del préstamo.

El tipo de interés variable, como su propio nombre indica, se recalcula cada cierto tiempo, por lo general cada seis o doce meses, tomando como referencia el índice de referencia que marcan los bancos centrales cada vez que toca revisarlo.

En el caso de los préstamos hipotecarios contratados con un interés variable, el tipo de interés a aplicar se conoce año a año, según la evolución de los parámetros sociales, económicos y financieros en ese periodo. La normativa obliga a hacer una estimación aplicando el tipo de interés del primer año para todos los años de vida de la hipoteca.

La TAE en préstamos

Cuando negociamos con el banco las condiciones de un préstamo, la TAE nos permite conocer el importe real que tendremos que devolver por el mismo. En este sentido, la Tasa Anual Equivalente incluye en su cálculo casi todos los gastos que forman parte de un préstamo: el tipo de interés, las comisiones y el plazo que se acuerde.

Sin embargo, existen otros gastos que deben afrontarse aparte como son:

• seguros o garantías vinculados al préstamo;

• otros productos financieros también vinculados;

• gastos que deben abonarse a terceros (por ejemplo, el coste de un notario).

Al igual que en el caso de los créditos hipotecarios, en los préstamos contratados a un tipo de interés variable no puede obtenerse un cálculo real del coste total. Se realiza una estimación en base al valor establecido en el momento en que se calcula. Es lo que se califica de TAE Variable.

Calcular la TAE

La Tasa Anual Equivalente es un porcentaje que se calcula con una fórmula matemática que considera los siguientes factores:

• importe del capital inicial;

• frecuencia de los pagos;

• tipo de interés nominal anual (TIN);

• comisiones bancarias a aplicar (apertura, cancelación, amortización;

• gastos propios de la operación;

• plazo de amortización de la hipoteca o préstamo.

Las organizaciones de consumidores y las entidades bancarias suelen ofrecer calculadoras y herramientas online para calcular la TAE, como por ejemplo el simulador del Banco de España.

¿Qué es el TIN?

El TIN o Tipo de Interés Nominal es un porcentaje fijo que indica lo que nos cuesta el pago del capital prestado. Es decir, el coste en función del tipo de interés que hemos negociado o, lo que es lo mismo, el tanto por ciento que recibe el banco por prestarnos el dinero.

Es un valor que se refiere únicamente al tipo de interés que afecta a un producto bancario en un periodo de tiempo. Está indicado en los contratos de préstamos, créditos, hipotecas y depósitos.

El TIN se calcula generalmente de manera mensual y es uno de los factores que se incluyen en la fórmula de la TAE.

El TIN en las hipotecas

Como hemos indicado, el TIN solo informa del coste que supone el interés aplicado al capital prestado, sin tener en cuenta otros gastos o comisiones asociados a la hipoteca. Por ello, conocer su importe es menos valioso que el de la TAE. Dicho de otro modo, solo indica la parte del importe del capital a devolver mensualmente más el interés que corresponda a ese periodo en concreto.

Calcular el TIN

El Tipo de Interés Nominal se basa en el índice de referencia o tipo de interés real, es decir, el establecido por los bancos centrales de cada país o zona.

Por ejemplo, en España, el tipo de interés real es el establecido por el Banco Central Europeo y se denomina Euribor, acrónimo de European Interbank Offered Rate. Es el interés al que las entidades de la zona euro se compran y venden dinero entre ellas.

Diferencia entre TIN y TAE

Una vez explicados ambos conceptos financieros, quedan claras las principales diferencias entre TIN y TAE:

• La TAE ofrece mucha más información, pues nos indica el coste real del préstamo o hipoteca. El TIN es un indicador meramente informativo del tipo de interés que se aplica sobre el dinero prestado en un plazo determinado.

• La TAE incluye el resto de costes que hemos indicado y, por tanto, ofrece una imagen fidedigna de lo que pagaremos por el capital que nos han prestado hasta su vencimiento o cancelación.

• Normalmente, la diferencia del porcentaje entre el TIN y la TAE es mayor en los préstamos personales que en los préstamos hipotecarios. Por lógica, el TIN siempre es más bajo que la TAE, pues no contempla otros gastos que es fundamental tener en cuenta.

TIN y TAE: ¿qué es más importante para el consumidor?

Cuando estás interesado en solicitar un préstamo o hipoteca y te fijas en la publicidad y promociones de las entidades bancarias, verás que el TIN suele resaltarse mucho más y, aunque ambos constan en anuncios y folletos, el tamaño de la letra y los números suele ser diferente.

Así que, aunque el TIN te atraiga, debes casarte con la TAE, que es quien realmente determina el coste que vas a pagar por el dinero que te presten.

Otros aspectos que no debes olvidar es fijarte si el préstamo es a tipo fijo o variable, y conocer si contratar algún otro producto financiero de la entidad, por ejemplo, un seguro, contribuye a reducir el diferencial del tipo de interés que se aplica.

Una vez lo tengas todo claro, recuerda que es la TAE el indicador que realmente importa más al consumidor.

A la hora de pedir una hipoteca, los bancos consideran una serie de requisitos que deben cumplirse para asegurar que seremos capaces de asumir el coste de la devolución del préstamo.

Las condiciones que tienen en cuenta son:

• Tener dinero ahorrado. Al menos un importe equivalente al 30% del precio de tasación. Los bancos suelen cubrir hasta el 80% del valor del inmueble, así que debemos contar con el 20% restante y un 10% más para los gastos que se generan en el trámite.

• Un nivel de ingresos que permita asumir la cuota, sin que ésta supere el 30% del sueldo mensual.

• Estabilidad laboral. Cuanto mayor sea, más fácil será que no concedan el préstamo si cumplimos el resto de requisitos

• Contar con un buen historial de crédito. La entidad valorará si tenemos otras obligaciones crediticias y, en caso de ser así, nuestro nivel de endeudamiento, que nunca deberá superar el 40% de nuestros ingresos anuales. Igualmente, examinará si hemos cumplido en plazo las obligaciones de anteriores préstamos o créditos si los hubiésemos tenido. Por ello, saber cómo administrar el dinero y tus finanzas personales resultará imprescindible.

• La edad. Generalmente, no se conceden hipotecas a los mayores de 75 años. Cuanta más edad tengamos, menor será el plazo de devolución que nos concedan y, por tanto, mayor el importe de la cuota a valorar.

• Avales. Ante alguna duda sobre nuestra solvencia, pueden pedir que otra persona nos avale con su patrimonio. Ante esta condición, es importante estar muy seguros de poder afrontar el pago para no comprometer a quien nos avala.

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