Guía para entender cómo funcionan las hipotecas en España

Hipotecas en España: ¿cómo se llevan a cabo?

Principalmente, debemos entender qué es una hipoteca. Es un préstamo que te otorga el banco en base a tu capacidad financiera, puede llegar a cubrir hasta el 80% del costo de una vivienda.

Además, está conformada por tres elementos:

• Capital. La cantidad de dinero que presta el banco y que tienes que devolver en cuotas periódicas.

• Interés. El porcentaje del capital que se tiene que pagar por el préstamo.

• Plazo. Tiempo que tienes para devolver el capital y los intereses.

Requisitos para una hipoteca en España

¿Qué suelen mirar los bancos al momento de solicitar una hipoteca? Los requisitos para pedir una hipoteca en España son los siguientes:

• tener ahorrado al menos el 30% del precio de la vivienda;

• cobrar ingresos suficientes para pagar las cuotas;

• contar con un trabajo estable;

• tener un buen historial crediticio;

• aportar avales o garantías extra: ¿es buena idea?

Para saber que cumples con todo esto, el banco te pedirá una serie de documentos que validen esta información. Tenlos a la mano porque cualquier entidad te los solicitará.

• DNI o NIE (Número de Identidad Extranjero);

• vida laboral actualizada;

• declaración del IRPF del último año;

• extracto bancario de los últimos tres meses;

• escrituras de propiedades a tu nombre;

• últimos recibos pagados de préstamos a tu nombre;

• contrato de alquiler en caso de vivir en casa arrendada;

• justificantes de otros ingresos.

¿Cuántas hipotecas hay en España?

Existen varios tipos de hipotecas en España que van a funcionar según el tipo de interés que cobra la entidad bancaria por prestar el dinero.

• Hipoteca variable.El tipo de interés aplicado depende de un índice de referencia, generalmente el euríbor, al que se suma un diferencial. El interés puede subir o bajar en cada periodo de revisión, según la evolución del índice.

• Hipoteca fija.El interés no varía en ningún momento, se mantiene fijo, por lo que siempre pagarás la misma cuota.

• Hipoteca mixta.Durante un periodo de tiempo, generalmente los primeros años, funciona como una hipoteca a tipo fijo, para cambiar después a una hipoteca variable.

Pero además del tipo de interés, también debes fijarte en el TIN y la TAE, las tasas que realmente determinan lo que pagarás al banco.

Coste de hipotecas en España

Al momento de solicitar una hipoteca en España, es importante también tener en cuenta los gastos asociados. Principalmente debes contar con la inversión inicial de la vivienda, que suele ser el 20% del costo total.

También debes sumarle lo que vas a gastar en notaría, gestoría e impuestos, los cuales por cierto hay uno importante que se llama "el impuesto que grava la compra de una casa". Si la vivienda es nueva, debes pagar el IVA del 10% si es vivienda libre o del 4% si es una vivienda protegida.

En caso de que sea de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila en cada comunidad entre el 4% y el 10%.

¿Cuándo se prescribe una hipoteca en España?

Aunque los préstamos personales se prescriben pasados los 5 años, las deudas hipotecarias tienen un periodo mucho más largo. Se prescribe una hipoteca en España pasados los 20 años desde la fecha de vencimiento.

Esto no significa que la deuda no exista, sino que el acreedor pierde el derecho a exigir el pago de esta deuda. Todo ello viene recogido y regulado en el artículo 1964 del Código Civil.

¿Cuántas hipotecas puede tener una persona en España?

Aunque lo normal es tener una sola hipoteca por titular, nunca se sabe cuándo se pueda necesitar pedir una segunda. No existe ninguna ley que prohiba tener más de una al mismo tiempo, sin embargo, el Banco de España indica que no debe destinarse más de un 35-40% de los ingresos mensuales a una deuda.

Es decir, podrás tener tantas hipotecas en España como tu capacidad de endeudamiento te lo permita.

Fotografía de Erwan Hesry /Unsplash

Hipotecas para extranjeros en España

En algún momento hemos hablado de cómo comprar casa en España siendo extranjero, debido a que el país europeo es uno de los más solicitados al momento de emigrar y plantearse comenzar una nueva vida.  

Te damos las claves de cómo pedir hipotecas para extranjeros en España.

¿Cómo funcionan las hipotecas para extranjeros residentes en España?

Las condiciones habituales para solicitar una hipoteca para extranjeros residentes en España, suelen ser similares a las de los ciudadanos españoles, salvo algunas excepciones que afecten a la documentación.

• Debes abrir una cuenta corriente en el banco con sede en España, en el que se desee contratar la hipoteca.

• Se ofrecen hipotecas tanto a tipo variable, como a tipo fijo. Esta última opción permite garantizar que las cuotas mensuales a pagar se mantengan constantes durante toda la vida del contrato. Conviene tener en cuenta que los tipos de interés fijados para los no residentes en España suelen ser más elevados que los ofrecidos a los residentes.

• El nivel de endeudamiento del solicitante no puede superar el 30%-35% de los ingresos habituales; es decir, el importe resultante de sumar la cuota de tu futura hipoteca y las cuotas de otras deudas existentes no puede exceder este límite.

• Los plazos máximos de amortización oscilan entre los 20 y los 30 años, siempre y cuando la edad del solicitante no supere los 70 años antes del vencimiento de la hipoteca. Dicho esto, los plazos máximos para los no residentes raramente exceden de los 20 años.

• La aportación de garantías inmobiliarias y avales personales favorece las condiciones de financiación; si bien ya hemos indicado que las propiedades en el extranjero no son activos que los bancos españoles valoren especialmente, debido a su inaccesibilidad. Por el mismo motivo, los avales personales deben ser presentados por residentes en España.

• Igualmente deberás costear los gastos complementarios que mencionamos anteriormente, como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos. Todo ello suele representar entre el 8% y el 13% adicional al precio de la vivienda.

¿Cómo funcionan las hipotecas para no residentes en España?

No todas las entidades financieras aprueban hipotecas en España para extranjeros no residentes en España. Los préstamos tienen una cierta cantidad de condiciones que afectan el importe máximo a solicitar y el tipo de interés establecido en el contrato.

El informe de riesgo crediticio para los no residentes, es uno de los documentos que se deben presentar. Esto, con el objetivo de comprobar la actividad y solvencia económica en el país donde se reside y trabaja.

Además, también se debe presentar un justificante del capital aportado, a modo de evitar operaciones de blanqueo de dinero.

Otro dato a tener en cuenta, es que si no eres residente deberás pagar un 15% más de fianza respecto a los residentes.

¿Qué es la hipoteca inversa en España? Diferencias con la hipoteca convencional

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que permite a mayores de 65 años obtener, con la garantía de su vivienda, un abono mensual con el que podrán complementar sus ingresos durante un periodo de tiempo determinado, existiendo la posibilidad de recibir estos pagos durante toda la vida.

Tras el fallecimiento de todos los titulares, los herederos contarán con un plazo de tiempo para devolver el importe total adeudado, con la opción de cancelarlo con la venta de la vivienda o quedarse con la casa cancelando la deuda”, esto según el Banco Santander.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Mientras que en una hipoteca tradicional tú, como cliente, recibes del banco el importe total del préstamo y efectúas pagos mensuales para amortizar la deuda, con la hipoteca inversa tendrás garantizado un abono mensual que no tendrás que devolver en vida. Además, tras el fallecimiento, tus herederos tendrán que devolver el préstamo y sus intereses.

Las cantidades mensuales recibidas a través de la hipoteca inversa, hasta el plazo fijado, no están sujetas a tributación sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Además, esta renta mensual puede ser un complemento adicional a otros ingresos que puedas estar recibiendo, como por ejemplo, la pensión u otros fondos; y el préstamo puede cancelarse anticipadamente si así lo deseas.

Este tipo de hipotecas son aptas para personas mayores de 65 añosque sean propietarios de la vivienda y que no tengan otras deudas de inmuebles a su nombre.

Futuro de las hipotecas en España

Durante el 2022 ha ido en subida el precio del euribor, el Tipo Europeo de Oferta Interbancaria (Euro InterBank Offered Rate) y, en términos generales se refiere al precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí.

Se prevé que estamos ante el fin de las hipotecas fijas más baratas en España y que en un futuro cercano van a dejar de ser rentables para los consumidores y se eliminarán por completo.

Al menos 20 entidades bancarias ya han encarecido su precio o han eliminado directamente la opción a solicitar hipotecas fijas en España.

Sin duda, la inflación está afectando a muchos países y entre ellos está España. Por ello es importante que sepas exactamente qué es la inflación y cómo está afectando nuestro día a día.

Comprar casa en España puede ser un proceso agobiante, pero si conoces al detalle los requisitos y trámites que necesitas tener a la mano, sin duda que con tiempo y paciencia se puede lograr.

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