¿Cómo comprar una casa en España siendo extranjero?

Beneficios de comprar una casa en España

Antes de mencionarte los requisitos para comprar una casa en España, creo que es importante que tengamos en cuenta los beneficios de hacer esta inversión en el territorio español.

Dentro de Europa, España cuenta con zonas económicas, tanto para comprar una vivienda y para vivir en general, sin dejar de lado la importancia del idioma, el único país de habla hispana.

Otro de los beneficios de comprar una casa en España, es que es un país que cuenta con múltiples ciudades con diversas riquezas culturales y gastronómicas reconocidas a nivel mundial.

Puedes escoger vivir en la playa, al norte con Cantabria, Asturias, País Vasco, Cataluña o el litoral valenciano. Al sur con playas como las de Cádiz o Málaga, y por supuesto no dejar de lado las Islas Canarias y Baleares, las más conocidas por los turistas.

Si por el contrario, prefieres vivir en un clima algo más seco, en zonas más alejadas de la capital, Castilla La Mancha o Castilla y León, cuentan con naturaleza y pequeños pueblos para vivir una vida tranquila y relajada.

Es un país desarrollado económicamente que cuenta con más de 47 millones de habitantes, convirtiéndolo en el quinto país más grande de Europa.

Precio de la vivienda: ¿cuánto cuesta comprar una casa en España?

Como en cualquier país, el costo de comprar una casa en España dependerá del tipo de casa que quieras adquirir, la ciudad o zona en donde esté ubicada.

Para que tengas una idea de los costos, según Tinsa, un referente en valoración de inmuebles para garantía hipotecaria en España, en los primeros meses del 2022 el precio de la vivienda en España, tanto nueva como de segunda mano, creció un 6,6% interanual, situándose en un costo medio de 1 645 €/m2.

Las ciudades de España en las que el precio sube significativamente son Madrid, Islas Baleares y Navarra, aunque las ciudades más costosas para comprar vivienda en España en 2022 son San Sebastián, con un precio de 3 755€ el metro cuadrado, seguida de Barcelona (3 474€/m²) y Madrid (3 474€/m²).

Otro de los valores que debes tener en cuenta para comprar una casa en España son los impuestos y costes asociados con la compraventa, lo cual será entre un 10% - 12% adicional al costo de la vivienda.

Los impuestos y costes adicionales que deberás pagar antes de comprar la vivienda son:

• ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) si la propiedad es de segunda mano. El porcentaje exacto varía según la región en la que te encuentres.

• IVA (impuesto sobre el valor añadido) para las viviendas nuevas. Se trata de un 10%, pero si tienes menos de 32 años y el inmueble va a ser tu residencia habitual, el importe se reduce a sólo un 5%.

• Gastos de notaría.

• Costes del registro de la propiedad, 1,5%.

• Tasación de la vivienda, incluso si la gestiona el banco, podrías llegar a pagar unos 200€.

• honorarios del abogado en caso de contratar uno, que suelen ser del 1% sobre el precio de compra.

Fotografía de Sergio Pérez / Unsplash

Requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero

Teniendo un poco de noción de cómo están los precios actualmente en España para comprar una vivienda, es necesario saber los requisitos para acceder a la compra. Encontrar la casa ideal, reunir todas las exigencias para poderla comprar, es un proceso que puede tardar entre tres meses a 1 año. Todo va a depender de la asesoría legal que tengas y cuanto demores en ver y encontrar la casa que estás buscando.

Te mencionamos los pasos que deberías seguir para lograr la compra de una casa en España.

Tramita tu NIE

Como comentábamos al principio del artículo, este es quizá uno de los primeros pasos que debes seguir si quieres comprar una casa en España. Debes tramitar el NIE (Número de Identificación para Extranjeros), un documento legal obligatorio para ciudadanos extranjeros que deseen establecer una empresa o comprar una propiedad en España.

Hay que tener en cuenta que este NIE sólo estará habilitado para autorizarte a realizar una operación puntual en España, no es un permiso de residencia. Su validez será de 90 días, contando desde el día que te lo asignen. Si tus planes son quedarte a vivir en el país, entonces deberás solicitar otro tipo de NIE como residente o temporal.

Para tramitar el NIE como comprador de propiedad, deberás presentar un contrato de arras, documento que justificará la compra de la vivienda.

Abre una cuenta bancaria

Este requisito no es 100% necesario, sin embargo, los asesores legales lo suelen recomendar para que la compra de la vivienda sea mucho más rápida, debido a que hacer los pagos desde una cuenta extranjera puede llegar a demorar muchos días y más si se trata de altas cantidades de dinero.

Por lo tanto, lo siguiente que puedes hacer al tener el NIE, es abrir la cuenta bancaria en España y movilizar el dinero que tengas destinado para la compra de la vivienda, los gastos de notaría, abogados, etc.

Ten en cuenta que si necesitas hacer transferencias internacionales tienes varias opciones. ¿Entre ellas? WorldRemit, desde donde no solo facilitaremos que puedas realizar o recibir giros internacionales, también te informaremos sobre cómo funcionan los tipos de cambio y cuál es el mejor para ti en cada momento.

Negocia el precio con el vendedor

Es muy común encontrar la vivienda que has estado buscando pero el costo para comprarla es más alto de lo que tenías presupuestado. En estos casos es totalmente normal en España que intentes negociar y rebajar el costo final de la compra.

Antes de dar el sí a la compra de cualquier vivienda, puedes comparar el precio que te está dando el vendedor con diferentes sitios de valoración online que te muestran el precio real de la vivienda por metro cuadrado.

Un ejemplo de los sites oficiales que los españoles usan comúnmente es Idealista. Te darán valores aproximados para que puedas validar si el vendedor te está haciendo una oferta justa o si por el contrario, dista mucho del precio real de la vivienda.

En estos casos, también es importante contar con un asesor inmobiliario y más si eres extranjero. Será de gran ayuda para lograr negociar una rebaja del costo de la vivienda.

Comprueba que la propiedad está en regla

Antes de firmar el contrato de arras y el de compraventa, es súper importante verificar que la vivienda que vas a comprar está libre de cargas administrativas como deudas hipotecarias, pagos aplazados, deudas con la comunidad, derramas no pagadas etc.

La forma más sencilla para saber si un inmueble está libre de cargas es pedir la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En esta nota aparecen todos los datos importantes respecto a la casa:

• Nombre del titular de la propiedad.

• Descripción de las características del piso.

• Cargas administrativas existentes.

Este documento tiene un valor de 9,02€ y se puede solicitar en el Colegio de Registradores de forma online. De esta forma podrás estar mucho más tranquilo al saber que la propiedad que quieres comprar tiene todo en regla y está libre de deudas.

Fotografía de Romain Dancre / Unsplash

Firma el contrato de arras

Un contrato de arras es la firma que formaliza el acuerdo entre ambas partes para la compra y venta de la vivienda. Además, se suele dar un importe del 10% del valor final de la casa, como adelanto por parte del comprador.

Este valor se suele depositar en la agencia o en la cuenta de alguno de los abogados y cuando se formaliza la firma de compraventa, esta cantidad será restada del costo final de la vivienda.

El contrato de arras es parecido a una reserva o señal, pero de manera mucho más formal, debido a que en este contrato se estipula fecha exacta para la compraventa.

Acude y firma ante un notario

Este es uno de los últimos pasos del proceso de compra de una casa. Es importante la firma de la escritura pública de la propiedad y el acuerdo con el vendedor. El notario te ayudará a entender todas las condiciones del contrato para que estés al tanto de qué es lo que estás acordando con el vendedor.

Posteriormente que ambas partes estén de acuerdo con el contrato, podrás hacer la firma oficial de la escritura de compraventa y finalmente la vivienda será tuya. Sólo quedará recibir las llaves de la casa y listo.

Registra tu propiedad

Es importante que al finalizar el proceso de compraventa de tu vivienda, registres la propiedad como tuya. De esta manera estarás registrado legalmente como nuevo propietario de la casa y se te transferirá la titularidad de diferentes servicios públicos como el gas, el agua y la electricidad.

¿Cómo conseguir una hipoteca en España siendo extranjero?

Si es el caso de que no cuentas con la cantidad total para la compra de la casa, puedes solicitar una hipoteca en España siendo extranjero. Puede ser un proceso complicado y que toma su tiempo, pero no es imposible.

En España existe una alta tasa de extranjeros que solicitan hipotecas y en lo que concierne a los países de procedencia, en su mayoría son de nacionalidad rumana, británica, china, italiana, francesa y alemana.

Si te preguntas si tu nacionalidad influye al momento de pedir una hipoteca, la respuesta es "sí".

El país de procedencia del solicitante de la hipoteca puede ser un indicio que afecte positivamente o negativamente a la calificación del riesgo crediticio asociado al mismo, y esto se debe a que el perfil crediticio de los ciudadanos de un determinado país puede ser considerado de mayor riesgo que el de los de otro.

Por otro lado, existen diferentes tipos de hipotecas para extranjeros en España, sobre todo para los residentes o los no residentes.

Documentación necesaria para la tramitación de la hipoteca

La documentación exigida por las entidades financieras para el estudio de viabilidad y posterior concesión de una hipoteca es similar, tanto para los clientes extranjeros como para los nacionales.

La principal diferencia está en el documento que se exige para acreditar la información de carácter económico requerida por el banco; es decir, la utilizada para evaluar el perfil crediticio y solvencia del cliente. Esto se debe a que la documentación específica difiere de un país a otro.

Estos son los documentos habituales al solicitar hipotecas para extranjeros:

• Fotocopia del NIE o pasaporte y, en su caso, el certificado que acredite la no residencia en España.

• Certificado de residencia fiscal.

• Contrato de trabajo y últimas 3 nóminas recibidas en el país donde residas.

• Declaración fiscal del último ejercicio.

• Extracto bancario de la cuenta en la que se ingresa tu nómina, con los movimientos de los últimos 12 meses.

• Últimos 3 recibos de tus deudas pendientes, tales como préstamos o tarjetas de crédito.

• Registro de tus activos actuales, tales como títulos de propiedad o cuentas bancarias.

• Nota simple registral del inmueble a comprar.

• Contrato de compraventa del inmueble o, en su defecto, el contrato de arras, que se trata de un preacuerdo con el vendedor del inmueble.

Hipoteca para extranjeros residentes en España

Las condiciones habituales para solicitar una hipoteca para extranjeros residentes en España suelen ser similares a las de los ciudadanos españoles, salvo algunas excepciones que afecten a la documentación.

• Abrir una cuenta corriente en el banco con sede en España y en el que se desee contratar la hipoteca.

• Se ofrecen hipotecas tanto a tipo variable como a tipo fijo. Esta última opción permite garantizar que las cuotas mensuales a pagar se mantengan constantes durante toda la vida del contrato. Conviene tener en cuenta que los tipos de interés fijados para los no residentes en España suelen ser más elevados que los ofrecidos a los residentes.

• El nivel de endeudamiento del solicitante no puede superar el 30%-35% de los ingresos habituales; es decir, el importe resultante de sumar la cuota de tu futura hipoteca y las cuotas de otras deudas existentes no puede exceder este límite.

• Los plazos máximos de amortización oscilan entre los 20 y los 30 años, siempre y cuando la edad del solicitante no supere los 70 años antes del vencimiento de la hipoteca. Dicho esto, los plazos máximos para los no residentes raramente exceden de los 20 años.

• La aportación de garantías inmobiliarias y avales personales favorece las condiciones de financiación; si bien ya hemos indicado que las propiedades en el extranjero no son activos que los bancos españoles valoren especialmente, debido a su inaccesibilidad. Por el mismo motivo, los avales personales deben ser presentados por residentes en España.

• Finalmente, la contratación de una hipoteca acarrea una serie de gastos complementarios, tales como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos. Todo ello suele representar entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda.

Fotografía de Mor Shani / Unsplash

Hipoteca para no residente en España

No todas las entidades financieras aprueban hipotecas en España para extranjeros no residentes en España. Los préstamos tienen una cierta cantidad de condiciones que afectan el importe máximo a solicitar y el tipo de interés establecido en el contrato.

El informe de riesgo crediticio para los no residentes es uno de los documentos que se deben presentar. Esto, con el objetivo de comprobar la actividad y solvencia económica en el país donde se reside y trabaja.

Además, también se debe presentar un justificante del capital aportado, a modo de evitar operaciones de blanqueo de dinero.

Otro dato a tener en cuenta es que si eres no residente deberás pagar un 15% más de fianza respecto a los residentes. Como decíamos, comprar casa en España puede ser un proceso agobiante, pero si conoces al detalle los requisitos y trámites que necesitas realizar si eres extranjero, sin duda que con tiempo y paciencia se puede lograr. Además, para hacerte la vida más fácil, recuerda que en WorldRemit estamos aquí para ayudarte; en este caso, facilitándote cualquier transferencia bancaria internacional que necesites realizar dándote de alta en nuestra página web o a través de nuestro app para enviar dinero. ¡Conócenos!

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