Subrogación hipotecaria: ¿cómo cambiar la hipoteca del banco?

¿Qué significa subrogación de hipotecas?

Comprometerte a pagar una hipoteca implica adquirir un compromiso a largo plazo. Muy largo. Es un crédito que estarás pagando durante varias décadas y que requiere estabilidad económica y un ingreso constante, además de fondos o ahorro que permita sortear momentos difíciles e imprevistos para así no caer en el impago. Estas eventualidades van desde un periodo de desempleo o enfermedad, hasta los cambios en el mercado financiero, como la ya mencionada subida del euríbor. Ya sea que tengas un crédito de este tipo en España, México o Colombia, conocer cómo funciona la subrogación de hipotecas puede ser una gran oportunidad para ganarle terreno a los pagos que haces mes con mes. 

¿Qué es una subrogación hipotecaria? Es la acción de cambiar una hipoteca de un banco a otro, buscando que el nuevo acreedor ofrezca mejores condiciones que las que se firmaron con el banco original al inicio del acuerdo. A diferencia de los casos que comentamos al inicio cuando hablamos de cambiar de una compañía a otra para encontrar un mejor servicio –como irte a otra empresa telefónica, por ejemplo–, la subrogación de hipotecas es un caso más particular. ¿Por qué? Porque no estaremos dando por terminada una hipoteca para empezar otra, aunque sí implicará la redacción y firma de nuevas escrituras del préstamo.

Para explicarlo mejor, te dejamos esta analogía, muy ad-hoc para el tema de bienes inmuebles: cambiar tu hipoteca de banco sería como cambiar de ingeniero y equipo de construcción durante la edificación de tu casa. Contrataste un equipo servicio y, al inicio del proyecto, se acordaron ciertas condiciones, algunas ligadas a factores variables. Imagina que a mitad del proceso, dichos acuerdos ya no te son favorables y has encontrado una mejor opción y decides cambiarte. Al hacerlo, ¿derribarás la casa para empezar de cero? Definitivamente no. Al igual que con este ejemplo, subrogar tu hipoteca es “cambiar de equipo”, pero pagando el mismo crédito.

¿Cuándo te puedes cambiar la hipoteca del banco?

El mejor momento para llevar a cabo la subrogación hipotecaria es durante los primeros años del crédito. Es recomendable durante este periodo porque es cuando los intereses que se están pagando son superiores a la amortización. Aunque también dependerá del estado del mercado y qué tipo de hipoteca tengas. Si tienes una que es variable y, teniendo en cuenta cómo se está comportando el euríbor, cambiar a tasa fija puede ser una buena decisión si encuentras un banco con cuotas que sean competitivas al largo plazo. Y si ya tienes tasa fija, tienes que aprovechar cuando los bancos, por factores exógenos, sitúen sus tasas por debajo de lo que estás pagando con tu institución bancaria inicial.

¿Qué debes tener en cuenta antes de iniciar la subrogación hipotecaria?

Si estás buscando cambiar de banco, debes calcular tu hipoteca nuevamente con las condiciones que la segunda alternativa te está ofreciendo. Deberás poner atención a lo siguiente:

• Tipo de interés: el ya abordado caso de pasar de interés variable a fijo. O tal vez mantenerte en fijo, pero modificar tu índice de referencia, como pasarse del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) a euríbor, aunque de momento esté presentando bastante turbulencia. 

• Servicios extra: ¿te interesa tener una amortización anticipada después de hacer la subrogación de tu hipoteca? ¿Quieres incluir un seguro de hogar o prescindir de él?

• Condiciones que se mantienen: si quieres cambiar de banco para ampliar el capital de tu hipoteca o para añadir y/o eliminar titulares, debes saber que la subrogación no te lo permite.

Otros aspectos a considerar son los gastos de subrogación de hipoteca, los plazos que debes cumplir y la situación en la que se encuentre tu crédito (qué porcentaje llevas pagado y si has estado al día con las mensualidades).

Requisitos y documentación para cambiar de hipoteca de banco

Para renegociar tu hipoteca con otro banco, hay una serie de requisitos que debes cumplir. Aunque si ya comenzaste a revisar este proceso, te habrás dado cuenta que no hay una medida general para todos los clientes: los bancos analizan cada caso según el perfil del deudor. Te ponemos de ejemplo lo que piden tres de los principales bancos españoles para la subrogación hipotecaria:

• BBVA: que tu deuda pendiente no supere el 80% del valor de tasación actual del domicilio, además de contar con ingresos regulares comprobables. Asimismo, le da al cliente la posibilidad de reducir los intereses si contrata su seguro de hogar y el de amortización del préstamo.

• Santander: que la deuda que te resta por saldar no supere el 70% del valor de tasación de tu primera vivienda. Y, al igual que el banco vasco, te bonificará si domicilias tu nómina o contratas un seguro.

• Caixa: propone requisitos que más bien opcionales pero, de cumplirlos, reducirá 0.25 puntos porcentuales por cada condición cumplida. Entre ellas están domiciliar una nómina de mínimo 600 euros, contratar un seguro de hogar y/o seguro de vida, y contratar uno de sus servicios de protección del inmueble.

Y sobre la documentación para cambiar la hipoteca de banco, deberás reunir lo siguiente como mínimo:

• Ingresos comprobables a través de las últimas nóminas. Si eres autónomo, copia de tu alta como trabajador por cuenta propia, además de los recibos de pago a la Seguridad Social.

• Contrato laboral.

• La última declaración del IRPF. Para autónomos, además de esto, las últimas declaraciones del IVA.

• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

• Copia de la escritura de la casa.

• Datos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Últimos recibos de la hipoteca vigente.

• Información de tu historial crediticio como el estado de otros préstamos.

¿Qué gastos conlleva la subrogación de hipoteca?

Hay una serie de gastos de subrogación de hipoteca que deberás tener muy en cuenta, ya que suelen variar dependiendo de cuándo solicitaste el crédito, además de otros servicios que no son estándar. La primera es la comisión por cambiar la hipoteca de banco y ésta se aplica sobre el capital pendiente por pagar; los máximos están topados de acuerdo a la fecha de firma del contrato:

• Antes de abril de 2003: 1%.

• Desde abril de 2003 a diciembre de 2007: 0.5%.

• Desde diciembre de 2007 hasta junio de 2019: 0.5% los primeros 6 años y, posteriormente, 0.25%.

• De junio de 2019 a la fecha: 

  • Si tienes hipoteca de tipo fijo: 2% durante los primeros 10 años y 1.5% posteriormente.

  • Si es de tipo variable: 0.25% para los 3 primeros años, 0.15% hasta el quinto año; después de eso, no habrá comisión.

De igual forma, hay que cubrir la tasación de la vivienda y la comisión por apertura. Hay otros gastos que la nueva entidad bancaria debe cubrir, los explicaremos más abajo.

Ventajas de la subrogación hipotecaria

No optarías por renegociar tu hipoteca si esto no trajera beneficios a tus finanzas. La ventaja principal que muchos buscan al decidirse por la subrogación hipotecaria es tener un tipo de interés que sea mucho más estable o quitar productos financieros que estén incrementando el pago mensual. 

Subrogación hipotecaria: otras preguntas frecuentes

¿Te siguen quedando dudas sobre cómo cambiar tu hipoteca de banco? Continúa leyendo para resolver las dudas más frecuentes sobre este tema.

¿Qué se necesita para subrogar una hipoteca a otra persona?

Al igual que cuando se pide cualquier crédito hipotecario, para subrogar una hipoteca a otra persona es necesario que el nuevo deudor tenga un perfil crediticio favorable y una buena situación laboral, lo cual se comprobará a través de un estudio de riesgos. También conocido como “subrogación de deudor”, ocurre, sobre todo, cuando alguien quiere adquirir una propiedad hipotecada. 

¿Cuánto se tarda en hacer una subrogación de hipoteca?

Varias publicaciones especializadas coinciden en un plazo de hasta 40 días para que pueda completarse la subrogación hipotecaria. Este cálculo va desde que el cliente comienza a buscar opciones, ingresa la documentación, hasta que el nuevo banco da el fallo definitivo. 

¿Quién paga los gastos de subrogación de una hipoteca?

Los gastos de subrogación hipotecaria se dividen de esta manera:

• Acreedor: el banco se encargará de asumir las cuotas de notaría, registro y gestoría.

• Deudor: el cliente, como ya lo apuntamos, se hace cargo de la comisión por subrogar la hipoteca, la tasación de la vivienda y la comisión por apertura. 

¿Qué impuestos se pagan por subrogación de hipoteca?

Para hacer la subrogación hipotecaria se tiene que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero éste lo cubre el nuevo banco.

¿Qué es mejor subrogar o cancelar una hipoteca?

Dependerá de cada caso, pues cada opción tiene sus ventajas y desventajas. Por un lado, la subrogación hipotecaria implica menos costos y comisiones a cambio de tasas de interés más cómodas, aunque con ciertas limitaciones ya que, como ya vimos, no todos los acuerdos de la hipoteca son modificables. Por otro lado, cancelar sería hacer un “borrón y cuenta nueva”, pues podrías pedir una nueva hipoteca y, con ese dinero, dar por terminada la antigua; esto te abre las puertas a encontrar un crédito que se ajuste más a tus condiciones actuales, sin embargo, acarrea varios pagos que son considerables. En resumen, la subrogación de hipotecas es más económica, pero con beneficios limitados, mientras que la cancelación puede permitirte un mejor contrato, aunque pagando mucho más por el proceso.

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